BitCoinが１ヶ月で20％上昇

11/26始めたBitCoinですが。。。。

急上昇です。

全て損失になるのを覚悟で１万円を投資しましたが
今では１２,０００円と１ヶ月で２０％の上昇です。
（チャートは１BitCoin/円です）

しかも、bitFlyerでは登録条件を満たすとクレジットカードでの
変換ができるため、ポイント分が得になります。

私の場合は今は新規得録できないリクルートカードプラスなので
２％ポイントが付きます。

初期投資が大きければと思いますが、何かの支払い時に手数料が無いというのが
メリットなので今後の普及に期待します。

１年のチャートを見ると、約２倍になっていますね。

BitCoin始めます

今更ながらBitCoin始めようと思います。

動機は、
これから仮想通貨が一般的になることや
右肩上がりだからと勝手に思っています。

今が買い時かは微妙ですが、試しに少しだけやってみます。

bitFlyerが有名みたいなのでここでアカウントを作りました。

買うと下がり、売ると上がるの法則

私が買うと、どんどん下がり、ナンピンしても止まりません。しかし。。。

価格が安定して、ちょっと上がったり、下がったりを繰り返していたので 
ちょっと上がって下がったタイミングで買い戻そうと思って売ると、
ガンガン上がり、損失は埋まりません。

なんでしょうね？

任天堂も、売却してから早10万程度上がっています。
まだ５日しか経っていないのに。。。

持っている銘柄は、景気に左右されない銘柄なので
円安による影響はあまり期待できません。

このビッグウェーブに乗るべきか？
 

トランプショックは何だったのか？

昨日１０００円近く下げた日経平均が
今日１０００円近く上げている。

なんだかなぁ。

日経平均は上がったものの、私のポートフォリオはボロボロです。

そんな中、損切りして資金を集めて
任天堂株をがんばって買った結果。

少しばかり損失の穴埋めになりました。

今年は任天堂で助かっています。

また大きく下げたら欲しいですね。

(悲報)不動産取得税の納付書が届く

納付期限は11月30日です。

納税額は約11万円です。

今日のトランプ当選相場で痛手を受けた私には
厳しいお知らせです。

今は納付をクレジットカードでできるんですね。
手数料はかかりますが、ポイント分を考えると
現金よりもずっとおトクです。

カードの締め日が15日なので、冬のボーナスを考え
16日に支払うことにします。

冬のボーナスも期待できませんけどね。。。

エイブルから連絡来ました

なんか最近多いね。
前回はエイブルの横浜、今回は海老名。

社内で情報の共有ができてなさそうだね。

SBI証券のIPOで抽選なるか？

IPOフィル・カンパニーの申込が始まりました。

前回の九州JRのIPO申込の経験を活かし、
複数口座での申込を行います。

資金移動したり、申込したりでそこそこ
時間かかりますね。

結果は11/9です。

今回はSBI証券が主幹事です。
ここ２年くらいハズレ続けたためIPOポイントは溜まっていますので
今回はポイントを使い挑みます。

当たると良いですね。

来たか。不動産取得税

ついに来ました。
と言ってもまだ納付書ではありませんが。。。

不動産取得税のお知らせです。
納付書は１ヶ月後に送付とのことなので１１月ですかね？

前回は７月購入、納付書が１月に来るという感じだったので
年をまたがる感じでイヤでしたが、今回はなんとか間に合いそうです。

今年は不動産所得をマイナスにして、給与所得と相殺し
所得税の納税額を安くします。
（株式譲渡益による納税があるため今回は納税です。）

第一回家賃の入金ありました。

すっかり書くの忘れていました。

第一回入金ありました。
通常１５日ですが、１５日が土曜ということもあり
１４日に前倒しで振り込まれていました。

なかなか良さ気です。

あと来年の ２月だったかな？
契約更新があるので、その金額の合意書があった。
ホントは値上げできそうですが、値上げを説明できる理由も
無いので、現状維持です。

エイブル連絡来ました

先ほど空室確認来ました。

定期的に確認しているのでしょうかね？
ニーズが多いのか次回かかってきた時に聞いてみたいです。
 （そのわりには家賃相場が変わらない気がしますが。。。）

JR九州の初値は3100円！

いよいよJR九州上場です。

初値は３１００円。
今回成行売りにしていたので、差額５万円が利益です。

初値売りして良かったです。
それからずるずる下がり現在は２９２２円（10/25 12:20時点)

本来はもっと購入するはずだったのに。。。とか思っていますが
まぁ、損はしていないので良しとします。

次のIPOに向けがんばろう。

IPO補欠は繰上げ当選ならず。

まぁ、わかっていましたけどね。

補欠購入を希望すると、その期間は購入資金が必要となり
資金拘束されるのでなんか損した感じです。
（ケチな話ですが証券口座への振込手数料分は損失ですね。）

結局、１００株のみで上場に挑みます！！

さぁ、２５日どこまで上げるか？

JR九州のIPO抽選発表です！！

結局どうやれば当たるの？？？

１０口座のIPO申込を行い。
落選　６
補欠   ３
当選　１

補欠ですが、繰り上がることはまずありません。。。

今回のJR九州の発行数は非常に多く、まず当たると思っていたのですが
結果１件だけでした。

あとは、初値がどの程度行くのか？

２５日が楽しみです。

阿蘇山噴火で新規上場のJR九州への影響は？

いよいよ抽選申し込み開始です。
開設済みの証券会社に送金して、抽選申込を行いました。

全部で１０口座です。

あとは、この中で当選されるかが何件かというもの
実績になると思います。
（さすがに０では無いと思いますが。。。。）

そして、タイミング悪過ぎ！！
阿蘇山噴火で大きな影響が無いことを祈ります。

個人番号カード（マイナンバーカード）を受け取りました。

　

１月に個人番号カードを申請して、６月くらいに交付通知はがきが来ていました。
しかし、受け取りには平日の受取日を予約して行かないといけなく、
さらにかなり混み合っており、空き予約は１ヶ月後の予約になるため休みと合わせ
るのが大変困難です。
 急遽休みが取得できたので無理を承知で区役所に連絡したところ、
空き時間でも対応いただけるとのことでしたので取りに行ってきました。


交付場所に到着すると全然並んでおらず、むしろ交付者を待っている状態でした。
どうなのこれ？？？

まず、必要書類
１.通知カード

２交付通知（はがき）

３住基カード（持っている人）

を渡して、本人確認資料を提示します。

次に暗証番号の設定です。
重要な暗証番号のはずですが
PCが２台横並びで、タッチパネルで入力です。
設定と確認用で２回パスワードを入力するので
他人のパスワードを簡単に読み取れてしまいます。

パスワードを設定するのは４つです。
ただし、１〜３は同じパスワードを設定することができます。
そもそも分けて設定する人がいるのでしょうか？？？


１利用者証明用電子証明書
２住民基本台帳
３券面事項入力補助用
　　
　　数字４桁です。

４署名用電子証明書

　　英数字6 文字以上 16 文字以下で設定できます。

入力したら、待たせること無く発行して終了です。

所要時間は１５分程度でしょうか？
全然待たないし、書類出して、パスワード入力するだけですからね。

個人番号カード 　　表

写真付きなので身分証明として使えます。
電子証明書の有効期限は2020年の誕生日までだそうです。
最初から印刷して欲しいですね。

 個人番号カード 　　裏

こちらも出せない情報ばかりです。
マイナンバーのQRコードがあるので、こちらも出せないですね（＾＾；
通常マイナンバーは必要なときしか利用でしてはいけないので
見せないようなカバーに入れてあります。

表面だと性別、臓器提供
裏面だとマイナンバーの部分が見えないように
することができます。

臓器提供は見せちゃいけないの？なら裏面に入れれば良いのに。。。


 今回個人番号カードを発行した理由は２つ

１.住基カードに変わる電子証明書の替わりとして
個人番号カードができたので、確定申告で使用していた住基カードの
電子証明書が 廃止になります。

２.コンビニ交付サービス
これはありがたいです。
住民票や印鑑証明などがコンビニで交付できます。

これは、今の役所や出張所の職員の仕事を奪うサービスですね。

九州旅客鉄道〔JR九州〕の購入準備

もうすぐ九州旅客鉄道〔JR九州〕の上場があります。

あまり気にしていませんでしたが、株にも興味無かった
先輩が、「JR九州が上場するんだってよ。株当たるといいな」
なんて話しているもんだから、あまり興味無い層にも大きな
影響を与えているんだと再認識、それもそのはず、CMで結構流しているんですね。

私は、テレビはほとんど見ないので知りませんでした。


知名度がある→欲しい人が増える→株価が上がる

となるので、これは全力を持って、抽選に望むべきと考えました。


今まで口座開設して、使っていなかった口座を確認すると
ほぼJR九州は取り扱っているので、お金さえあれば抽選に
望めます。

全部で１０口座くらいはできそうです。
念のためパスワード確認を行い。なんとか使えそうです。


当たれば良いですね。

エイブルからまた連絡が。。。

エイブルからまた空き確認の連絡が来ました。
ニーズが高いのでしょうか？

昨日は他の不動産屋からも売りに出さないか？
と打診受けたし、売却の検討も前向きにした方が良いかもしれません。

まず、売却で重要なのは、保有期間です。

５年以下ならば短期譲渡となり39.63%
５年超ならば長期譲渡となり20.315%

高いです。
 売却価額　―　取得価額　ー　累計減価償却費　＝　譲渡所得

となります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
今保有の物件は５年以下ですので、譲渡所得の約40%が税金となってしまいます。

その分を考慮すると、５年まで保有して価格が下がったタイミングで
売却できるのがベストです。

売却価格が下がれば、譲渡所得が下がり税金も下がりますし
不動産に支払う仲介料も減るからです。

リスクとしては、将来その物件のニーズにどのくらい変化があるかでしょうね。
　　

BIG当選しました！

BIG当選しました！！

当選メールが来ていたので 、ドキドキしながら開いてみると。。。
５等です。

変なところで運使っちまったな。。。

http://matome.naver.jp/odai/2141196557510860401
こちらに当選確率がありました。

1等 約1/480万 最高6億円
2等 約1/17万 約200万円
3等 約1/1万3000 約4万円
4等 約1/1643 約1万円
5等 約1/299 約1700円
6等 約1/75 約570円


今まで、５等１回、６等２回です。
月4回くらい、３年くらいはやっていますかね？

３年✕１２ヶ月✕４＝１４４回

当選確率的には高い方ですが。。。
総額43,200円。。。全然元が取れていません。

１等当たってくれないかね？

別の不動産会社から売りの営業電話

休みに営業電話がかかってくるとちょっとイラつきますが
時間もまだ２０時前だったので、しょうがないと思います。


内容はこう
１件目の物件を購入したい人がいる。


具体的にいくら？って話もできず。
資産が１５００万程あるので、とか訳のわからないことを言っていた。
１５００万で売ってくれならばわかるが、総資産を伝える意味がわからない。

とりあえず、いくらで欲しいのかを提示して
価格交渉ならばわかるが、仲介なので向こうの要望も見えていないし
まず、金額を提示して欲しい旨を伝えた。

面倒なので、こちらの希望金額も提示すればよかったかな
と思いました。


交渉にならない交渉は時間の無駄ですね。


前回も別な不動産屋から意味ありげに、興味を示している買い主がいる
と言っていたので、具体的にいくらくらいだったらを伝えた後、
しばらくしてから、媒介契約の書類が送られて来た時に
いつ売れるのかを聞いたら、実はまだ買い主が決まっていないと
嘘つきがいたので、どうすれば、無駄な時間を使わなくて良いかを
考えてしまう。

不動産屋としては、レインズ登録前の物件を確保し
売りと、買いの仲介を行うことで通常の２倍の仲介料を
入手したいのかなと思ってしまう。

売りに急いでいないので、時間をかけて買い手を探しても
売り手はあまり気にしない？のではないだろうか？

IPO（新規上場）株への投資を始める

ちょっと前にはやったIPOへの投資を始めます。

上昇率が高いので抽選で当たれば、利益になる可能性があるし、
当たらなくても費用負担は無いので、無料の宝くじの様なものでしょうか？

ポケモン株で資金が若干できたので、証券会社の口座も複数開設し
抽選に応募する。。。。が、当たらねー


８月から１５応募するが、当選０

そんなもんでしょうか？

IPOのブログとか見ると、当選しているのはなぜ？
購入希望数が多い？

仮に２０００株の購入希望を出しても落選でした。

どうすれば当たる？？？？

マンション決済日

8/31は、マンションの決済日でした。

月末で仕事があるので、立ち会えないのが残念ですが
完了したと不動産屋から連絡がありました。

契約書類は、今日あたり届くはず。
登記は時間がかかるので、それからでしょう。

家賃収入は９月分は精算済みなので
入居者からは１０月分を９月に入金されるので
賃貸管理会社から入金されるのは翌月１０月１５日に
なるはずです。

しかしながら、返済開始は１０月からなので返済費用は
一時的に先に払う形になります。

次に支払うのは、取得税ですね、。
前回７月に契約したときは翌年１月支払いだったので
今回は来年の２月くらいに納付書が来るのでしょうかね？

どうせならば取得した年に来たほうが取得価額に入れて
不動産所得を大きくマイナスにし、給与所得と損益通算
したいところですが残念ですね。

１ドル１００円の円高だ

久しぶりに1ドル１００円を切った。

外国株を買うのもいいし、Amazon.comで輸入するのも良い。

あと前回紹介した抜け毛に効く薬もドル建てなので
安くなります。

薄毛復活の経験談はこちら

購入するときは複数注文でさらに割引されます。



フィンペシア(Finpecia)1mg 1箱100錠（キノリンイエローフリー新タイプ）＋ミノキシジルタブレット10mg(100錠)　4933円

ポケモンバブル弾ける

早い、あまりに早すぎる。

7/19に　　　31,770円を記録し

7/25にはストップ安23,200円を記録するなど

下降傾向です。

あ゛ー

あのとき売っておけばというのは、よくある法則ですね。

300株取得していたので、その差額約２５０万。。。。

欲を出すとうまくいかないものです。

そして、よくある法則は、私が売ったら上がり始めるということです。
さぁ、どうしよう。


しかしながら、
任天堂は、
 「ポケモンGOの業績への影響は限定的」　任天堂がコメント発表

という発表を出したのだろうか？

そして、なぜこのタイミングで？

通常、株価の上昇は企業の成績の１つになるので
企業の信用が高まり
・資金調達が容易になる。

企業価値が上がるので
・買収を受けにくくなる。
 というメリットがあります。

しかし、今回行ったのは、明らかに株価を下げる行動です。

下落のメリットは。。。
自社株購入？？？
高くなり過ぎているのでそれもないでしょう。


ポケモンGO　PLIUSをどれだけ売る計画なのか本当にポケモンGOのダウンロードが想定内で、
ユーザが購入する数量試算しているのであれば、大したものです。

私はまだまだ、上昇する可能性を秘めていると思いますが
あえて下げる理由を自ら作る理由が見えないのが少し気持ち悪いですね。

金銭消費貸借契約の日

いよいよ、本日は金銭消費貸借契約日です。

必要なものは
・通帳（振込口座）・実印
・身分証明書
です。

決済日当日は立ち会えないので、司法書士に委任するための委任状
金銭消費貸借契約書

返済口座の設定

賃貸管理契約書

保険の申込書

あとは、借入に関する注意事項
金利、繰上げ返済、売却時の返済に係る事項等

特に問題なく、手続き完了です。

あとは決済日を待つばかり。。。いや違った

決済日前までに司法書士に事前に支払いがあります。
そして決済日前に頭金の追加分を用意しなくては。。。

ポケモン株はまだまだ伸びると思うので売りたくないなぁ

ハゲ必見！薄毛はこれで解消できます。

僕が３９歳の時、仕事も忙しく、プライベートでも
初めて子供が生まれた時期でした。

会社で
「お前、髪の毛ヤバイんじゃないか？
　すぐ、俺みたいになるぜ」

とかハゲの先輩から言われ改めて自分の写真を見てみる。

 

ん？

「大丈夫？」
とわんこの声が聞こえて来る。。。

気のせい。
気にしない。気にしないと思い込んでいましたが、
ヤバイです。

ハゲ先輩からの一言に危機感感じて「お医者さんに相談だ」のAGAとか調べました。

すると、多くの医療機関はプロペシアという抜け毛防止の薬を処方されます。
６０００円/月
です。
うーん、本当に効くのかなぁ？
毎月支払うには大きいなぁ。。。

ここで閃きました！！！

ジェネリック薬品はないのだろうか？
実績があり、リスクが少なければジェネリックになっているはず
と思い探してみました。

ありました。


フィンペシアという薬品です。
さらに、これを個人輸入できれば価格が抑えられます。


オオサカ堂

というショップで、輸入代行を行っていました。
創立が１９９７年という老舗で入手ルートも信頼できて、
偽物もなく安心です。ちゃんと成分分析もしているらしいです。

価格は
３０錠で約２０００円

ジェネリックということもありプロペシアの約1/3の価格です。
１００錠だとなんと３０００円です。

１日１錠なので１００日分です。
一日３０円！！！

これなら負担できるし、リスクも低い。
その結果は？？？

開始


２ヶ月後

気持ち薄っすらと黒くなっている様な気が。。。

４ヶ月後

完全復活です。


当時は髪を洗う度に抜け毛の本数を無意識に
数えてしまうこともありましたので（＾＾；
明らかに抜け毛が減って行く実感がありました。

個人差はあると思いますが私の場合は約４ヶ月かかりました。


フィンペシア(Finpecia)1mg 1箱100錠（キノリンイエローフリー新タイプ）＋ミノキシジルタブレット10mg(100錠)　5149円
私が購入したのはこちらのフィンペシアとミノキシジルタブレットのセットです。併用処方がより効果が出るという情報が多く出ていました。

こちらは１００日分なので１日当たり約５２円です。
小遣いでもなんとかなる金額です。

どうせやるなら併用でとことんやってみる！と実践したのが良かったです。

やるなら今でしょ！

エイブルの営業

エイブルさんからまた電話がありました。

いつもどおり、空き予定ありません。と告げると
管理ウチでやりませんか？とのこと

自主管理で借主さんも良い方なので、２５日には入金されますので
手がかからないので結構です。

と丁重にお断りしたら、

いやー、ウチは金融機関の審査ができますよ。
だからウチでやりませんか？

と、こちらの話を聞く気が無いみたいです。

だから、退去予定も無いし、退去があったらお願いします。

管理やりませんか？

と、堂々めぐり。

キレてしまっても構いませんが、今後募集をお願いする可能性も０では
ありません、関係が悪くなっても困るので
再度、退去予定がありましたらお願いするかもしれません。

とお伝えし、切りました。


ゴリ押しで、自分の都合だけ。
こちらに取ってのメリット無しと
こんなので契約取れるのでしょうか？


しかし。
反面教師にして、自分も気をつけようっと。

まだまだ続くポケモンGOの快進撃

前回のつづきです。

ポケモンGOの すごいところ。

証券アナリストは収益モデルが不明瞭とか言っていますが
課金以外の収益性も考えられていると思うので説明してほしいものです。
まだまだ株価は上がります。

           
・ポケモンGO専用デバイス       
７月末発売予定の「Pokémon GO Plus」

価格は３５００円程度と噂がありますが、こちらも爆発的に売れることが
予想されます。
アメリカ・オーストラリア・ニュージーランドで既に６０００万人
これからグローバルに展開していいくので、もっと増えます。
ユーザが皆購入するわけではありませんが、大きな売上になることは
間違えないでしょう。

以下勝手な予想による収益スキームです。

コラボ企画による手数料収入
       
       ・ ポケモン捕獲ツアー（国内・国外）   
 　　既に位置ゲームで人気があった「コロプラ」で旅行企画がありました。
　　今回はグローバルに展開しているので、国内のみならず、海外旅行も
　　ありえるのではないでしょうか？
　　これは、日本だけでなく、それこそ世界中で行われる可能性を秘めています。 　　

       ・提携飲食店でしか取得できないモンスターの設置など   
 　　既にニュースで流れていましたが、ポケモンを呼び寄せるアイテムを
　　使用し、集客した飲食店がありました。
　　同様に、店舗もしくはイベントで限定のポケモンを設置するなど提携した
　　することも可能だと思います。

        ・AR上の広告   
         ポケモンを探す際、ポケモン以外の広告を出すことが
　　　できるのではないでしょうか？
　　 　ユーザが多いため、人が集まるところに設置することで
　　　広告効果も高まり、高額な広告手数料も得られるのではないでしょうか？


 ポケモンの知名度向上による効果      

　　　ポケモンGOのニュースが流れ続けています。
　　　これは費用をかけず大きな広告効果が出せていると思います。　
           
        ・関連グッズの販売の増加   
           ポケモンの知名度がさらに向上し、人気も出れば
　　　　関連グッズも売れます。

        ・映画収益の増加   
           ファンが増えれば映画での集客も容易です。

        ・ゲーム    ３DSでの配信
           今はスマホのみですが、子供でもできるように３DS用
　　　が発売するかもしれません。
　　　

使っている人が増えるということは、それが標準化されるということです。
例えば、アプリに通話機能やメッセージ機能が追加されたらLINEなどSNSツール
は不要になるかもしれません。

今の株価安すぎるポケモンGOの凄さ

株価が25,000を超えた！

とかありますけど、それはまだ通過点です。
 
なぜならば

直近で株価が高かったのは平成27年８月（24,170円）です。

丁度スプラトゥーンが発売開始し、絶好調のときでしょうか？

スプラトゥーンの発売推移は
H27.5.28　  発売開始
H27.6    　　100万本
H28.3まで    427万本

となっています。約１ヶ月で１００万本というのはスゴイです。

株価もスプラトゥーンの発表前は落ち込んでいましたが
H27.1.30    11,430
H27.8.14    24,170

とスプラトゥーンだけでこれだけ上がっています。

売上にどれだけ貢献したかというと
100万本なので定価5700円を単純計算で57億の売上です。

今回ダウンロード数は6000万です。
仮に１ユーザ100円課金した場合でも６０億です。
（AppleやGoogleへの手数料を除く）
まだ一部の国（アメリカ、オーストラリア、ニュージーランド）でしか
配信されていませんが、これがグローバルに展開すれば、
どうなることかわかりますよね？

最近のニュースで４日で１４億の売上というニュースもあり、
今後の売上増加が実現されるのがわかります、。
「ポケモンGO」公開4日で売上14億円突破、米調査会社データ

しかも、スプラトゥーンの様に買っておしまいではないので
継続した売上が上がります。

課金以外での売上増加のスキームが多くあります。
つづく

ポケモンGOバブル

ポケモンGOによる任天堂の株価が急上昇です。

昨日の利益確定売りによる株価下落時に
出たばかりのわずかなボーナスと含み損の株を
処分して、なんとかゲットしました。

今日は＋３４７０円です。（すごいです）

が。。。

決済前に現金化したいが、まだまだ上がりそうな感じです。

任天堂が再び急騰、「４万４０００円まで上昇する可能性」との見方も

マンションの決済前だというのに、どうやって資金調達しよう。。。

株の売却益は20%の税金が発生するので、源泉口座にしていないので
来年の確定申告は納税が大変かも。。。

その前に、不動産取得税の支払いもありますね（泣）

借入金額を確定しました。

少し早いいですが、来週に金消契約を行う予定です。

そのため借入金額を確定しなければいけません。

ここ最近の株価の動きが非常に荒れており、
株を売却し、頭金を確定したいと思っていましたが
あまりに下落し、ようやく調整しEU脱退前の金額まで
なんとか戻しました。（ほっ）

でも、よくある話ですが
買うと下がり、売ると上がるのはなぜでしょうかね？

頭金を多めに出そうとも思いましたが、資金がなければ
株運用に影響が出るため、予定通りの金額で進めることにします。

株で年間の金利分を稼げば借りているのと変わらないので
うまく運用したいと思います。

オリックス銀行で融資申し込みの手続きをしてきました。

会社終わってから、
オリックス銀行で本審査の手続きを行ってきました。

時間的には１時間くらい。

前回出したのが、融資打診の書類でしたので
今回が本申し込みです。

って、同じ様な書類何回書かせるんですか。。。
さすがに、部分的に省略するところもありましたが
なんとかならんのかね。

今回の提出書類は
・住民票
・印鑑証明書
・青色申告決算書　　直近3年分  
・直近3年分の納税証明書 
・現在所有している物件の賃貸借契約書
・個人の金融資産の確認書類（預金通帳コピー、株式明細、保険証券等）

です。

 

打ち合わせの中で、

・現在の業務内容

・転職の理由

・前回購入してから、今回の購入まで間が空いている理由

 

ヒアリングされました。

契約にあたる金利の説明を受け

・融資申し込み書

・団体生命信用保険の手続き

借入額は、減額する分では問題ないらしい。

頭金いくらにしよう。。。

審査が通ったら今度は、

金銭消費貸借契約

ですね。

決済・引き渡しまであと２ヶ月半。

長いです。

 

売買契約当日です。ちょっと安心しました。

今回は１回目に比べ非常にスムーズに進みました。

行うことは
・重要事項説明
・売買契約書
の確認になります。

宅地建物取引士（今は宅地建物取引主任者でないんですね）
の説明を受け、それから売り主の仲介業者を含め
署名、押印、手付金の支払い。

あと、ここでようやく現在の借り主の情報も開示されるのだが、
一部上場に勤めている２０代の女性だということがわかった。

うーん、結婚したら退去する可能性が高いですね。

しかし
仲介業者の人が低層階でこの価格だから、
この物件はもっと高く貸せると思いますよ
と嬉しいコメントが 。。。

また売り主も仲介業者とは何度も取引あるらしいので
これも安心しました。



売買契約を立会できて良かったと思います。

あと３ヶ月。。。長い。
そして決済日は月末なので、そちらは立会できない可能性が高いです。
なんとかならんかね。

売買契約の前に。。。

売買契約前ですが、前回と違い今回は手付金も
大きい金額なので、持ち歩きたくないことや
持って行ってお札の枚数を確認する時間がもったいないので
仲介業者へ振込して対応してもらうことにしました。

通帳を通していれば、記録にもなるし、
書書類（預り証）だけより有効だと思ったからです。


早速、株式口座に入れているお金を普通預金に移し振込です。
住信SBIネット銀行なので振込手数料が無料です。

契約書を見る前に先に支払うっていうものちょっと抵抗ありますが、
それは契約締結前なので、返してと言えるでしょう。

今わかったこと、安い理由はこれか？

さて次は売買契約です。

ところが今になって、
現在債務整理を行っていることと
サブリースの解除をするまで３ヶ月かかるので
決済日は３ヶ月後になります。


売買契約をしても、引き渡しは３ヶ月後です。

その間に何かあったらどうするんだろう？

売買契約には手付金を入れる必要があるし
仲介手数料も半分入れなくてはいけないそうです。

うーん。

信じて良いのか？？？


３ヶ月あればとりあえず何でもできちゃいますね。
悪いことがいろいろ脳裏に浮かびます。

債務整理とかもしやお金が足りないから
手付金を受け取りそのお金で自己破産手続き資金にするのか

 とか

仲介手数料も、もしローン特約で白紙に戻った場合は
返してくれるそうです。
また、手付金も売り主に渡すと返すことができなく
なる可能性があるので、今回は引き渡しまで期間があるので
仲介業者が責任持って預かるとのこと。

少し安心しました。

融資仮審査通りました。

・３年分の確定申告書
・借入返済計画書（住宅ローン、リフォームローン）
・免許書のコピー
・融資に関する事前打診表 
を提出して、 １週間後に結果が出ました。

別の不動産屋では、収入が足りないので奥さんを保証人に
と言われましたが今回は自分だけでなんとかなりました。

金利が高いのはそのせいですかね？


とりあえず、これで購入はほぼ確定したので良かったです。

申し込みが多い物件なぜ買える？

半ば諦めていた物件ですが、担当さんが調整してくれた様で
このくらいなら買えそうですとの連絡。
若干の値引きで通せました。（元々の作戦？）

こちらとしては、その金額でも若干安いので
進めることにします。

とりあえず、融資が通らないと購入できないので
ローン特約をつけることを前提に契約することは
合意しているとのことです。

借入はオリックス銀行です。
他の不動産屋では1.8％とかでしたが、ここでは2.5%です。しょうがないです。
早めに返して行きたいです。

オリックス銀行って繰上げ返済すると解約金が発生します。
１年以内であればなんと2%です。
段々と下がり５年超であれば0.5%となるので
徐々に返済するか、５年後にドカンと返済するか考えどころです。

考え方としては、
仮に１００万円あれば金利は2.5%なので、25,000円払って
手元に１００万円保持するという感じでしょうか？

何かあるといけないので、多少の現金は残しておきたいところですね。

物件見てきました。

先日不動産屋で紹介してもらった物件を見に行きました。

駅から徒歩３分、築１０年
となかなか条件が良いです。

物件から駅まで歩いて、すぐですし
大通りから１本入ったところなので
夜、女性でも安心できる立地条件。

さらに駅には西友もあるため、生活面では困りません。

駅前には不動産屋が結構あったので、他との差別化が
重要になりますが、駅チカなので十分だと思います。

価格も十分魅力的なのですが。。。
既に多くの買い付け申し込みが入っているらしく、
今回は無理そうな感じです。

すぐにでも申し込みすれば良かったかも。

私が使っている便利ツール（不動産の評価基準）

いくつか不動産から物件を紹介してもらっていますが
良さそうな物件でも、相場より高いか安いかなんとなく
わかるものの、大きい買い物なので失敗はしたくありません。

そこで、私がやっている不動産の評価ツールは下記になります。

・GoogleMap
GoogleMapは必須です。当たり前ですね。
周りに何があるのか？
駅からの距離は？
また、ストリートビューでは町並みも確認できてしまいます。
遠方の場合や急いでいる時などはこちらで確認します。

・マンション.navi
このサイトは、すごいです。
過去の売買・賃貸の取引価格が見れてしまいます。
正直この情報があれば、不動産屋が購入した物件は
いくら乗せて売っているのかもわかってしまいます。

・マンションノート
マンションの口コミが書いてあります。
こちらはどの程度信頼できるかわかりませんが
そのマンションの情報以外に近くの環境がわかるので
参考にしています。

今はインターネットがあるからこそこの様なサービスが無料で受けられますが
無い時は不動産屋のやりたい放題だったのではないでしょうか？

今は、価格高騰しているので、取引価格が見れるだけでも
非常に役に立つと思います。

不動産屋打ち合わせ。まさかの値引き

新たな物件紹介があるということで、打ち合わせしてきました。

前回見た物件はだったかとか伝えて、もう少しどうなんだろうね。
とか話していました。

丁度GW前に前回も紹介していた物件で
買い主が諸事情で購入できなくなった物件で条件が良い物があるので
どうだろうか？と打診されました。

というのも、諸費用分を値引きする前提で進んでいたらしく
同条件で進めることが可能ということでした。

うーん。

大変魅力的な話です。

素直に即決する訳にも行かず。
来週返事をすることにして、お開きとなりました。

もうそろそろ頭打ちなんでしょうかね？
さらなる値引き交渉したらどうなるのかなぁ？
とか考えたりします。

2日で5円も下落！一気に円高106円台に

為替は２日で５円も変動しています。

GWに海外に行かれる方は良かったのではないでしょうか？

為替の変動による会社の利益に与える影響

ホントに単位は（百万円）か？

トヨタは
１円で４００億円です。
５円ですから

２日で失った利益

 ２０００億円

すげーな

日経平均の方は
4/28午前中は+200円
午後はー600円とありえない状況です。

大下げだったので、午後に勢いで仕込んでしまいましたが
月曜からの相場はどうなるか？

リバウンドを期待していましたが、日経平均先物を見ると
さらに下落しそうな感じです。

不動産購入資金でしたが、しばらく塩漬けのになると
また厳しいですね。。。

投資不動産会社に面談しに行きました。

個別面談です。

一応融資前提の購入予定で、1500万を予算としていましたが
いろいろ話を聞いていくうちに、どうせ借りるを前提ならば
という気になってしまいました。
（2500万の物件を見て心が揺らいでしまった。）

いろいろ聞くと、長期で取ってもキャッシュフロー上はプラスにならなく
返済に応じ、利息は減りますが、家賃も減ると思われるので、
早く返さないことにはキャッシュが残らないです。
結果として購入資金を用意する時間がかかり
次の購入時期が遅れてしまうというのも問題です。

さて、

高い物件で返済期間を長く見るか

それとも

安い物件で返済期間を短期にするか

まだ自分の中で答えが出ていません。

まぁ、両方ともメリット・デメリットはありますからね。

うーん、
このモヤモヤ感が嫌だなぁ。

木曜にも別なところで、打ち合わせ予定です。

管理している不動産屋からの連絡

珍しく管理している不動産屋から連絡がありました。

もうすぐ更新の時期だからそれの連絡かな？
と思いきや、借り主からユニットバスの換気扇が
回らないので修理の手配をして良いかの確認だった。

おそらく３万円以内で収まるのでは
という話でしたが。。。

家賃が安いので、まるまる１ヶ月分を充てなくては
いけないのが痛いところです。

早い対応で、更新時期を無事乗り越えて頂きたいものです。

築浅徒歩４分の物件見学をしてきました。

都内の物件を見学しに行きます。

自分のポリシーとしては、まず見学して駅まで歩く
ということをします。
案内では記載されていないメリット、デメリットを見つけるためです。


今回の物件は築浅で駅から徒歩４分

物件見学と言っても、部屋は見れないので
外観を確認するところまでです。
 
駅までは、わかりやすく大通り沿いに歩くだけで
交番が近くにあることで女性も安心して暮らせることや
隣が飲食店なので仕事が遅くなっても大丈夫とか
勝手に想像していますｗ

気になるところとしては、同じような物件が近くに
多そうということや、近くの不動産屋を見ても
あまり家賃のお得感を感じられなかったという点です。

公開されていたのは築年数が経過しているが
駅チカで広い部屋でした。
これから繰り上げ返済を考慮して短期間で購入するという
ことは前提ですが、築年数が経った物件の家賃はどうしても
下落は下げられないということでしょうかね。


競合が多い場合は何か売れる要素が必要と思いました。
ここはどうだろうか？

住宅ローンの借り換えも行います

投資物件のローンを行うと、借入れ枠が減るので
住宅ローンの借り換えに影響が出ないように
早めに借り換えを行います。

SBI住信ネット銀行の仮審査が通ったので
資料集めをします。

住宅ローンの借入れ残高証明書を取得しないといけないとか
面倒なこともありますが、現在の借入れ銀行への牽制になるので
今の銀行に引き止めしてもらえるとありがたいです。

というのも
お得な住宅ローン借換方法
があって、本気度がわかれば１の方法で引き止めてくれるかも
と期待しています。

あとせっかく、半休を取っているので他の金融機関にも
打診してみます。
ちょうど一式審査資料がそろっているのである意味楽ちんです。

セミナー行ってきました。

平日開催のセミナーを受けてきました。

１９時からでしたが、最悪なことに仕事が長引き２０分遅れで到着。

２部からの参加です。

内容はあまり目新しくは無いですが、
個別相談で良い物件を紹介して貰えればありがたい。

築浅なので３５年でフルローンが組めそうな感じですがやはり年収がある程度必要らしく、私だけでは力不足らしい。
ウチの奥さんを保証人入れるという作戦も無くはないが

一番金利が安いところが使えないらしい。

単体で審査を行い、それでもダメなら奥さん入れるかな。

それより今回購入する候補の物件は２０００万
住宅ローンの残債より多いですがこの物件に稼いで貰えば
早く返せることもできるでしょう。


とりあえず、今度の休みに物件を見に行ってきます。

物件を見に行ってきました。

物件を見に行ってきました。

車で３０分ほどなので、何かあれば行けるものメリットですね。
物件はブルーのラインが入っていて、他の建物と区別がしやすく
いい感じ。

駅まで徒歩３分なので、あっという間に着くのでやっぱり
駅チカはいいです。

近くにはマンションが多く、不動産屋も目立ちます。
駅チカなので、他と競争はできるけど、少し多い気がしました。

それより気になったことは。。。。


消防署が隣！！

あまり気にしていませんでしたが、そういや出動の時はうるさく
なりそうな気がします。
それを許容するためにペットOKなのかな？
と考えてしまいました。

まだローンも決まっていないので、今回は見送りかな。。。

いい物件発見！

いい物件発見しました。

築浅で駅から徒歩３分、部屋も広くて
価格帯も相場より２割ほど安い。

すごい。

こんな物件があるなんて。。。

あとはローンが組めればOKなのだが

提携ローンが4.3%は高すぎ。
借入れ先を探さねば。。。

融資相談を受けてきました。

ある物件が良さ気なので、銀行にアパートローンの相談を受けてきました。

３年分の収入証明（確定申告）と物件のチラシを持って
融資できるかの確認をしましたが。。。。

結果として、厳しい（お話になりません。）

その銀行は、
売却価額の７割までしか融資できない。
しかも
給与所得ー住宅ローンの返済額ー借入返済の返済額＞４００万
という基準がある様で

そうすると
年収８００万が必要になります。


フルローン可能の物件を多く見てきたので、
金融機関による審査基準の厳しさを感じました。


マイナス金利の影響で、貸出の基準が下がると
見込んでいたのでちょっとショックでした。

買っちゃえば

先週もエイブルから連絡がありました。

先月も伝えているなずなのに。。。


今の時期賃貸は動くので、状況確認を
逐一している感じです。（たぶん）


それを妻に言ったら、人気ある物件なんだね。
じゃあ、もう１室買っちゃえば。

とか。。。

気軽に言っていますが、前回の様にキャッシュで一括
するには資金が厳しいです。


低金利なので、借入で購入したいのだが。。。

個別相談行ってきました。

先日個別相談に行ってきました。

フルローンでの借り入れしたときのシミュレーションを見せてもらいましたが。。。
キャッシュフローが悪すぎますね。

１０００万と１５００万の物件ですが、
不動産所得で返済するので手取りはほぼゼロ

メリット
１.繰り上げ返済などで借入れ額を少なくできれば、手取りが増える。
２.不動産所得の損失（減価償却分）による、給与所得との損益通算
３.収益物件が確保できる。

デメリット
１.金利上昇により、毎月の持ち出しが増える可能性あり。
2.不動産所得の損失による所得減少がされるため。
3.空室時のリスクを抱えることになる。

いかに借入額を少なくして、キャッシュを増やしていくかが課題ですね。

さぁ、どうしよう。

不動産セミナー受けてきました

先日日本財託のセミナーを受けてきました。

不動産セミナーは久しぶりなのと少し大きめだったので
資料もわかりやすく他の会社との差別化がよくわかった。

結論として

東京は若者の人口増加傾向 留学生増加

により投資するなら東京でワンルームがベストという方針でした。
また管理面でも外国人を受け入れる体制が取られており、
外国語が対応できる窓口も備えているため
それが空室率を下げるのという点は良かった。

しかし仲介会社へのポイント制を取って募集を強化しているのはわかるが
それだけでは入居率９９％が達成できるかというと疑問である。
 きっと売りである入居率を上げるための家賃の下げも
調整しているとは思うので追加して確認したいと思う。

当日の個別相談は時間が無かったので
後日細かい部分の確認をしようと思う。

引っ越しの季節です。

エイブルの連絡が良く来るようになりました。

引っ越しの季節ですね。

空きの予定はありません。

と余裕に言えるのはいい傾向です。

売却はしばらく行いませんので、このまま順調に行くよ
いいですね。

100万の利益！？不動産取引相場を調べてみました。

媒介契約資料が届きました。
提示する資料がそこそこあったので
金額の訂正について 連絡しなければいけませんが
面倒だなぁ。。。

そういや、今の相場を把握しておく必要があるので
検索してみました。

マンションナビ

すごいことに、このサイトでは過去の取引価格がわかってしまいます。

それを見ると。。。昨年11月に自分が購入した金額＋100万で
取引されています。

高値？で売れるみたいですね。

取引価格で見ると、自分が購入したのが一番安いみたいです。
なんか嬉しいですね。

逆に言うと、取引事例と登記簿を見れば、いくらで入手したのか
わかっちゃいますね。

すごいなぁ。

とりあえず、入手した金額＋１００万で一括査定をすることにしました。

・・・一括の中に購入した時の不動産屋の名前が。。。。

とりあえず、外しておきますｗ

株の方は年始から下がりまくりで、こちらはマイナス100万くらい。
早く戻らんかね。

また連絡が来ましたが。。。

例の不動産屋から連絡がありました。

付近の物件に興味がある人が。。。
とのことですが、良く良く聞くと、新春セミナーを開催するので
物件を紹介したいとのことでした。

売り主いてすぐ決まれば思っての価格だったし、
こちらはすぐに売りたいわけではないし値引き交渉されると面倒という
点を伝えたところ 値引きはシャットダウンするという条件で進めることになりました。
また紹介には媒介契約を結ばなくてはいけないとのことでした。

金額は売りたい金額とのことでしたが。。。
もっと上の金額を伝えるべきだったと反省。

もし、資料が届いたら価格はちょっと上乗して
契約書を作成したいと思います。