順調かな？

回ってしまえば楽チンなのは不動産投資の良いところです。

とはいえこのままで良いのか？

と言うと少し先には大規模修繕。

人口減少と建物の老朽化による空室リスク。

儲けよりも損失を出さない様にしないといけないかもしれません。

今度の休みに不動産屋に連絡しようと思います。

インターネットで調べたところ

フロアも同じ物件が360万で出ていました。

空室なのでこちらの方が優位性があります。

いくらで売れるでしょうか？

修理の請求書が届きました

先月の不動産屋から水道漏れの修理の連絡が来て
OK出して修理してもらいましたが
その後連絡がなかったので、もしかしたら
なんとかなったのかな？とか甘い考えをしていましたが
先日請求書が届きました。


内容はパッキンの交換で1.6万円
ユニットバスとキッチンの水道のパッキン交換ですが
原価的には数百円ですね。

ちょっと調べたが、高いな。結構載せてるな。
パッキン交換の相場

今度、自分で手配した方が良いかも。。。

BIG当選！！

定期購入しているBIGですが、久しぶりに 購入履歴を見てみると
いつも空欄の部分に「当たり」なる文字が。。。
ドキドキしながら確認ボタンを押すと。。。

当たりました！！

５等です。。。。
1,770円ですから、約１ヶ月分は戻って来た感じですね。
あー、ドキドキした。

入金ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

２６日なので、ネットバンクで確認したところ
不動産の入金ありました。
しかも２５日です。

なんて律儀な方なのでしょうか？

久しぶりの入金でちょっと嬉しいですね。

しかしながら、今年は赤字である。
不動産運用に当たり、空室対策が重要ということを痛感しました。

築年数が経った物件は、建物の価格が低いため
利回りが良い様に見えますが、空室時に管理費を支払う
負担割合が大きいため、実質利回りが激減してしまいます。

例えば
①３００万でマンションを購入１５％運用
管理費：２万円
年間収入：４５万
年間CF：２１万

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：１００万
管理費：１万円
年間CF：８８万円

＜空室が４ヶ月続いた場合＞
①３００万でマンションを購入１５％運用
年間収入：45万×8ヶ月/12ヶ月=30
管理費：24万
年間CF：6万
実質利回り：2.00%

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：100万×8ヶ月/12ヶ月＝66.6万
管理費：12万
年間CF：54.6万
実質利回り：2.73%

たった4ヶ月で、①と②の利回りは逆転してしまいました。
空室に対しての意識を高め今後を進めたいと思います。

住民税のお知らせ来た。

会社の方には既に住民税の連絡は来ており、前年の給与ベースの住民税の金額が出ていて
数日前に株式譲渡（プラス）と不動産所得（マイナス分）の住民税の納付書が
自宅に送られてきました。

不動産所得がマイナスだったので、会社側に情報出るのかなと思いましたが、
最終的にトータルプラスのせいか給与分以外は会社に行くことはなかったので
変な詮索されずに、良かったのかなぁと。
追加の住民税の金額は大きくないですが、これも不動産所得のマイナス分が
貢献？できているのだと思いましょう。（損していますけど）

もし、株式譲渡のプラス分がなく、不動産所得のマイナスのみの場合は
納税通知の書面から見ると還付してくれそうですね。

給与天引きで住民税を多く取って、還付処理されるなんて、
事務処理だけでちょっと無駄に見えますけどね。

不動産屋からの手紙

入居完了、契約書も書いたし、しばらくは問題ないかな？

と思っていたら
不動産屋から１通の封筒が届いていた。

お礼の連絡かな？
律儀だなぁ。

封書を開けると、
その思いに反する写真とメッセージが入っていました。

シャワーの切り替えのレバー部分から水が漏れていると
入居者様から連絡がありました。
どうしたら良いでしょうか？


うーん。
こういうものは電話で連絡欲しいなぁ。

次の日、不動産屋に連絡。
おそらくパッキンか本体の交換になるとのこと
とりあえず修理依頼をお願いしました。

なかなか平常運営できないものですね。

契約書で驚きの事実が判明！！

不動産屋から賃貸借契約書が届きました。
火災保険の加入と賃貸契約書に判を押すとのことです。
火災保険は２年で借主持ち。

借主は３８歳の男性で収入は月４１万円　いいなぁ。。。。
契約前の家賃はアパートで６万円です。

今回の物件はマンション２１㎡を３.５万で出しているので、
かなり条件が良くなったと思います。

長く住んでくれれば良いですね。

契約書に目を通していると、特記事項に。。。

 本物件は本年度土砂災害警戒区域に指定予定です。

・・・・
？

えーーーーーーーーーーーーーーーーー

いつの間にやら警戒区域になってしまったらしいです。
確かにマンションの隣の崖は崩れそうでしたが、マンション自体は
それを考慮した作りになっているので問題ないと思っていましたが
契約書に書かれるとちょっと嫌な感じですね。

これから登録される警戒区域なんて購入前に判断できないよ。

やっぱり早めに売却せねば。。。

審査も無事通過！入居日は６月１日

本日、審査も無事通過し、契約完了です。

 

入居日は、６月１日ということで、大変助かります。

 

空室期間は、２月〜５月の４ヶ月

やはり、２、３月は引っ越しシーズンなので、そこを強化できなかったのが

敗因かなぁ。

 

初めての募集で、段取りもわからず、変な不動産屋の言葉を鵜呑みにして

しまった点が、悔やまれます。

 

正直募集をしていなかった様に思えます。

考えられるところは、その不動産屋はアットホーム加盟店なので、募集をかけたら

インターネットにもアップすると言っていましたが、いつまで経ってもインターネット上

には反映されませんでした。

また、媒介契約書を作成しなかったというのも、適当さがわかります。

 

それに引き換え、今回募集をかけたセンチュリー２１は、この土地の賃貸傾向や

募集をかけた物件の状況がわかっているようで、非常に話がわかる人でした。

 

きっと人柄とかもあるんでしょうね。

とにかく感謝です。

契約連絡来ました！！

本日契約の連絡が来ました。

 

今、保証会社の審査中とのことですが問題なさそうな感じだそうです。

会社員で勤務先変更により勤務先の近くの物件ということ

人柄も良さそうとのことです。

 

38歳男性。。。

 

オートロックなので女性を期待していましたが(^^;

綺麗に使って欲しいところです。

 

長く住んでくれるといいなぁ

 

審査後、入居日の連絡を頂けるそうです。

募集から10日

新しい募集先にして、１０日センチュリー２１から連絡が来ました。
契約したいという人いるとのことです。
とりあえず、他の募集はストップして欲しいとのことでしたので
かなり確定度は高いと思われます。

少し前にエイブルさんに案内したいとの連絡を受けていたので
それを含め、連絡をしました。

その後の物件の状況どうですか？
悪い物件ではないのですが、相場感からなかなか決まらず。。。
一般的な回答を頂いたので、とりあえず募集はストップでお願いしました。

仮に６月入居だとしても、今年は赤字です。
家賃が低いため、空室時が数ヶ月続くと年間の管理費、固定資産税でペイできていません。
利回りの高さも、空室率をどの程度見込むかによって、
実質的な利回りを考えなくてはいけませんね。

連絡が来る時は突然に。。。

丁度センチュリー21にお願いした3日後

突然の電話が。。。

エイブルさんでした。

まだ物件紹介できますか？

とのことです。

2ヶ月も音沙汰なかったわけですが、

今になって連絡が来るというのは

複雑な気持ちです。

とはいえ早く決まって欲しいので

決まるのであれば条件を下げてもと

お伝えしました。

これからどうなることやら。。。

空室になって３ヶ月経ちました

現在まだ決まりません。
不動産屋からの連絡も特に無いです。

ようやく仕事が落ち着いて来たので
部屋の状況を確認するため物件を見に行きます。


鍵はポストに入れてあるはずなので、まず確認です。
いらないチラシの中から鍵を発見！！
ちゃんとありました。（ホッ

オートロックを開け、部屋に向かいます。

部屋の状況は。。。変化なしです。綺麗のままでした。

最悪、トイレの水が干上がって、下水からゴキブリが上がってくるのでは
とか想像していましたので、いらない心配でしたね。


物件の状況は良いので、やっぱり不動産屋のアピールの問題でしょうか？
今度は、センチュリー２１に話を聞きに行きました。

話をしてくれた方は、非常に物件の状況も把握されている様で
３月に決まらない場合は厳しいとのことでした。
元々高めに設定していることもあったため、希望価格を伝えて
契約することにします。

これで決まれば価格だけの問題でしょうか？

人が入ったタイミングで売りに出す予定です。
大規模修繕前に売り抜けができるかな？

損失が大きくなる前に損切りしなくては。。。

空室になってから早１ヶ月半。。。

近くの不動産屋からは連絡なし。

○イブルは下見が１回。。。

 

見れば決まる物件だと思っていたのですが、

わからないものですね。

 

近くの不動産屋は

「３月中旬に親と見に来るそうですよ。」

と言っていましたが、その後連絡なし。。。

 

何が悪いのかさっぱりわからないものですね。

 

引っ越しシーズンも終わるので、かなりヤバいですね。

 

他の店舗にも募集をかけた方が良いのかなぁ

確定申告 電子証明書の更新に注意

気がつくと3/15です。
確定申告の最終日。。。と思いきや今年は期限が3/17なんですね。

先日e-taxでの確定申告を行おうとしましたが、電子証明の期限が切れていて
送ることができませんでした。
仕方なく電子証明の更新を行うため、区役所に。。。
料金は５００円

しかも、更新って、
更新日から３年間しか有効じゃないんです。
もうすぐ切れるから、早めに更新しよう
って人は、少し損をしてしまうかも。

私です。。。

実は前回更新したときは、もうすぐ切れるので更新しておこう
と、２月に更新したところ１回分損してしまった訳ですね。

電子申告をするのに３年で５００円が高いと見るか、安いと見るか
微妙ですね。

国としては電子申告になることで、大幅な人件費とか削減できるのだから
普及させるために電子証明書は無料！！
ってならないものですかね？

出来レースな通常総会 その２

私を含めて２名（もう１名は理事）で進めていく通常総会。。。

そして総会の欠席者から委任を受けている票は理事が委任を受けているため
絶対に私の１票は、捨て票なのである。。。

わからないことは、質問して説明を受けるが
反対意見を出しても、決定事項は変わらない。

そして、今回の山場
修繕積立金の議題である。

もともと当初から修繕積立金は少なく設定していたようで
不足することは前からわかっていたこと。

修繕積立金が低く設定している理由は
投資用物件のため、最初から修繕積立金を低くし
利回りをよく見せるということらしい。

えーーーーーーーーーーーーーーーーーー

なるほどこれが投資用物件の出口戦略になるんですね。
ここは非常にためになりました。
が。。。。
今回は高い勉強代になるか。。。またはうまく売り抜けることが可能か。。。



大規模修繕まであと２年。。。。


そして購入して半年で空室だし、今後利益を出すのは難しい。

売却するならば、同価格であれば、
不動産仲介料、不動産取得税が損失になってしまうし、
かといって利益をだせば、５年以内の売買なので税金で３０％
５年超ならば１５％

どう動くにしても、お金がかかりそうだ。。。

出来レースな通常総会 その１

あぁ、そうかい

と言いたくなる総会でした。

仕事が非常に忙しい時期ですが、なんとか時間を作って総会に参加です。
開始時間の少し前に着くと、そこに１名来ていました。
さすがに、１名じゃないだろうと思いつつも、自己紹介をして
参加するの初めてなんですよねー
とりあえず情報収集です。

やっぱり、修繕積立金は足りないので今後どうできるのかわからない
みたいな話をしていたら、もう１名来ました。

管理会社の人でした。

当日の欠席者が出ましたが、委任されているので
本日の総会の参加者は２名です。

はぁ

まさか参加者２名での総会！！

とりあえず、参加者のサインをします。

どうやらもう一人は理事の人らしい。
（理事長ではない）

議題の第一項
今回の決算の承認。
収支説明うんたらかんたら。。。

こちらで、承認を取られる方は挙手をお願いいたします。
ん？
２名しかいないんでしょ？
（もしや参加している自分はすごい権限を持っているのでは？）
私：もし自分が反対したらどうなるんですか？

管理会社の人の説明
議決権を持つ人が21人
委任している人は８人
委任者は理事長に任せるということで、理事長欠席なので理事が
引き継ぐ、よって
自分（議決権１名）＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜理事＋８名の議決権


orz

どうやっても勝てないwwwwwww

私：結果として私が反対しても、議決されるってことですよね？
管理会社：はい
私：そしたら挙手とか無しで進めてもらえますか？
管理会社：わかりました。

てな感じ。。。

ーーつづく

初めての総会 お知らせキター

管理会社から総会の通知が来ました。

そして重要なことが発覚
大規模修繕が２年後に行われるということ。
知らなかった。。。

それで格安だったのか。。。

とりあえず、計画だと２４００万不足しているのだが。。。

修繕積立金を上げるというのが今回の議決事項の１つです。

ガイドラインに則った率で値上げと書いてありますが
そもそもガイドライン通りに積み立てしていないのもおかしいし

２年後に２４００万の不足というのもそもそも破綻していないか？

初めての総会なので参加しようと思います。

入居者募集のハードル

クリーニングの手配も一応終わったので、
次に入居者の募集を行うことにします。

前オーナーは○イブルさんで募集をかけていたので
データがあることもあり、スムーズに進められるので
連絡しました。

コールセンターに連絡すると、管轄している営業所から
連絡くれるとのことで、折り返しになりました。

その日は折り返しはなく、仕方なく翌日の夕方に連絡をしました。
コールセンターはすぐに連絡させます。と３０分後に営業所から連絡がありました。

前回のオーナーのときも担当した人らしく、
こちらの家賃希望を言うと、厳しいの一言で
あそこは工場がありましたが、今は縮小傾向にあり
近辺の価格が下落しているんですよねー
一応希望として登録しておきますとのこと。

こちらとしては、場所、施設等を判断して伝えているに
家賃だけで判断しているのがちょっとイラッと来ました。
確かに今回の物件は、家賃が低い方なのですが、マンションで徒歩４分で
あの値段はないでしょ。（心の叫び）
エアコンもかなりランクが高いものだしと伝えると
そうですね。前回のオーナーさんに入れてもらいましたからね。

と、全くの他人事。
良いエアコンを導入させたのはお前かー
とますますイラっと来ました。
とりあえず、媒介書類を送りますとのことでした。

あー、これ並行して募集かけれるのかな？
部屋のクリーニングも確認しないといけないので
そのときに最寄りの不動産屋に確認しようと思いました。

購入した物件の初めての内覧

いよいよ、書類だけで決めた物件の内覧ができます。
使用しているのが若い女性ということで、綺麗に使っていることを祈り
物件に向かいます。

物件はオートロックで、オートロック用のキーを使用し
扉を開ける。
（これだけでも高級感がありますね。）

物件は４階建で、その３階です。
エレベーターは無いのですが、３階くらいだとあまり気にならないですね。

部屋の前に到着。

いよいよです。

鍵を開ける。

扉を開く

そこは。。。

思った以上に綺麗です。
そして広い。
収納も多い
エアコンも2012年のかなり良いモデル。
１０万以上は余裕でするものです。

問題なしです。
とりあえずは少しだけ部屋のクリーニングは必要ですので
友人に紹介してもらった業者でお願いすることにしました。
信頼がある業者の選定を迷っていたので助かります。

あとは入居者の募集をかけるだけですね。

空室になりました。

今回予定通りに１月末で退去になりました。
少し残念ですが、ようやく部屋を見ることもできるので
それも楽しみです。

貸主様に今回の退去理由を聞いてみたら
実家に帰るためとのことでした。

住んでいて気になることは？
と聞いてみましたが
特別問題はないとのことでした。

電話を切ってから、良いところを聞くのを
忘れていたなぁ。
と後悔。

とりあえずこれからやることは
１.部屋の状況確認
２.クリーニングもしくは壁紙交換
３.入居者募集
でしょうか？

いよいよ確定申告

実は。。。
一昨年事業所得を得る計画でしたが、立ち上げ自体ができず。
その時に開業届書と青色申告届出書を出していたんです。

青色申告特別控除を受けられる！！

のですが、平成２５年は７月から１２月の収入と
手続き時の手数料で今回の不動産所得はマイナスです。

サラリーマンの給与所得と相殺して、所得税を還付させよう！！

通帳からの納税について

今回の不動産取得税の納付書はコンビニで払えるタイプでないので
非常に不便です。

私は不動産所得を把握するために、口座を作っていて
家賃の入金と不動産管理費の支払いをしています。

今回の不動産取得税もこの口座から支払いたいと思い
口座を開設しているりそな銀行に行きました。

口座からの納税にはキャッシュカードをご用意と言われたので
用意して待つこと10分

自分の番になりました。
クイック振込という方式で、
振込金額を入れるだけで終了
（生体認証なので暗証番号なしでした）

納付書とのひも付けとかしていないが、銀行側がやるらしい。
領収書をもらい。
通帳を見て、納税した項目は「振込」という印字だった。
（イベージしていたのは、「税金」とか出ると思っていた）

聞くと、クイック振込では「振込」にしかならないらしい。
税金と記載するには、書類を記載する必要があり、銀行の届け出印が必要とのこと

もちろん、初めてなので銀行印も持っているのですが。。。。
早く言ってよ。
次回からその書類は書くことにします。

来ました。不動産取得税通知

購入が７月ですから５ヶ月後の１２月に不動産取得税の通知が来ました。
納付書は１月に届き納期限は１月末です。
固定資産（土地＆建物）の金額が大きいため３％もそこそこの金額です。

できればもう１ヶ月早く来れば、前年の経費にできたのに。。。
前年の不動産所得の損失で、損益通算ができるのでサラリーマンである
私は還付を受けられる訳です。

しかし、今年の支払いなので平成26年の経費ですね。。。
残念です。

借主様からの連絡

手紙を出して数日後、電話で連絡しようと思っていましたが
借主様の方から連絡を頂きました。

１つ目は
清掃料は入居時に支払っているとのことでした。
入居時にクリーニングをかけたんだと思います。
そこはこちらも認識不足でした。残念。

２つ目は
１２月の退去が厳しいため、１月の日割りは可能か？
ということでした。
あまりよく考えず、OKしましたが
よく考えると、管理費は１ヶ月分かかるので、退去時は１ヶ月単位にすべきでした。

入居時は貸し主側でサービスしても、退去時の日割りは借主都合なので
断っても良かったかもしれません。

とりあえず、退去時は後日連絡して頂くということになりました。