空室になってから早１ヶ月半。。。

近くの不動産屋からは連絡なし。

○イブルは下見が１回。。。

 

見れば決まる物件だと思っていたのですが、

わからないものですね。

 

近くの不動産屋は

「３月中旬に親と見に来るそうですよ。」

と言っていましたが、その後連絡なし。。。

 

何が悪いのかさっぱりわからないものですね。

 

引っ越しシーズンも終わるので、かなりヤバいですね。

 

他の店舗にも募集をかけた方が良いのかなぁ

確定申告 電子証明書の更新に注意

気がつくと3/15です。
確定申告の最終日。。。と思いきや今年は期限が3/17なんですね。

先日e-taxでの確定申告を行おうとしましたが、電子証明の期限が切れていて
送ることができませんでした。
仕方なく電子証明の更新を行うため、区役所に。。。
料金は５００円

しかも、更新って、
更新日から３年間しか有効じゃないんです。
もうすぐ切れるから、早めに更新しよう
って人は、少し損をしてしまうかも。

私です。。。

実は前回更新したときは、もうすぐ切れるので更新しておこう
と、２月に更新したところ１回分損してしまった訳ですね。

電子申告をするのに３年で５００円が高いと見るか、安いと見るか
微妙ですね。

国としては電子申告になることで、大幅な人件費とか削減できるのだから
普及させるために電子証明書は無料！！
ってならないものですかね？

出来レースな通常総会 その２

私を含めて２名（もう１名は理事）で進めていく通常総会。。。

そして総会の欠席者から委任を受けている票は理事が委任を受けているため
絶対に私の１票は、捨て票なのである。。。

わからないことは、質問して説明を受けるが
反対意見を出しても、決定事項は変わらない。

そして、今回の山場
修繕積立金の議題である。

もともと当初から修繕積立金は少なく設定していたようで
不足することは前からわかっていたこと。

修繕積立金が低く設定している理由は
投資用物件のため、最初から修繕積立金を低くし
利回りをよく見せるということらしい。

えーーーーーーーーーーーーーーーーーー

なるほどこれが投資用物件の出口戦略になるんですね。
ここは非常にためになりました。
が。。。。
今回は高い勉強代になるか。。。またはうまく売り抜けることが可能か。。。



大規模修繕まであと２年。。。。


そして購入して半年で空室だし、今後利益を出すのは難しい。

売却するならば、同価格であれば、
不動産仲介料、不動産取得税が損失になってしまうし、
かといって利益をだせば、５年以内の売買なので税金で３０％
５年超ならば１５％

どう動くにしても、お金がかかりそうだ。。。

出来レースな通常総会 その１

あぁ、そうかい

と言いたくなる総会でした。

仕事が非常に忙しい時期ですが、なんとか時間を作って総会に参加です。
開始時間の少し前に着くと、そこに１名来ていました。
さすがに、１名じゃないだろうと思いつつも、自己紹介をして
参加するの初めてなんですよねー
とりあえず情報収集です。

やっぱり、修繕積立金は足りないので今後どうできるのかわからない
みたいな話をしていたら、もう１名来ました。

管理会社の人でした。

当日の欠席者が出ましたが、委任されているので
本日の総会の参加者は２名です。

はぁ

まさか参加者２名での総会！！

とりあえず、参加者のサインをします。

どうやらもう一人は理事の人らしい。
（理事長ではない）

議題の第一項
今回の決算の承認。
収支説明うんたらかんたら。。。

こちらで、承認を取られる方は挙手をお願いいたします。
ん？
２名しかいないんでしょ？
（もしや参加している自分はすごい権限を持っているのでは？）
私：もし自分が反対したらどうなるんですか？

管理会社の人の説明
議決権を持つ人が21人
委任している人は８人
委任者は理事長に任せるということで、理事長欠席なので理事が
引き継ぐ、よって
自分（議決権１名）＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜＜理事＋８名の議決権


orz

どうやっても勝てないwwwwwww

私：結果として私が反対しても、議決されるってことですよね？
管理会社：はい
私：そしたら挙手とか無しで進めてもらえますか？
管理会社：わかりました。

てな感じ。。。

ーーつづく

初めての総会 お知らせキター

管理会社から総会の通知が来ました。

そして重要なことが発覚
大規模修繕が２年後に行われるということ。
知らなかった。。。

それで格安だったのか。。。

とりあえず、計画だと２４００万不足しているのだが。。。

修繕積立金を上げるというのが今回の議決事項の１つです。

ガイドラインに則った率で値上げと書いてありますが
そもそもガイドライン通りに積み立てしていないのもおかしいし

２年後に２４００万の不足というのもそもそも破綻していないか？

初めての総会なので参加しようと思います。

入居者募集のハードル

クリーニングの手配も一応終わったので、
次に入居者の募集を行うことにします。

前オーナーは○イブルさんで募集をかけていたので
データがあることもあり、スムーズに進められるので
連絡しました。

コールセンターに連絡すると、管轄している営業所から
連絡くれるとのことで、折り返しになりました。

その日は折り返しはなく、仕方なく翌日の夕方に連絡をしました。
コールセンターはすぐに連絡させます。と３０分後に営業所から連絡がありました。

前回のオーナーのときも担当した人らしく、
こちらの家賃希望を言うと、厳しいの一言で
あそこは工場がありましたが、今は縮小傾向にあり
近辺の価格が下落しているんですよねー
一応希望として登録しておきますとのこと。

こちらとしては、場所、施設等を判断して伝えているに
家賃だけで判断しているのがちょっとイラッと来ました。
確かに今回の物件は、家賃が低い方なのですが、マンションで徒歩４分で
あの値段はないでしょ。（心の叫び）
エアコンもかなりランクが高いものだしと伝えると
そうですね。前回のオーナーさんに入れてもらいましたからね。

と、全くの他人事。
良いエアコンを導入させたのはお前かー
とますますイラっと来ました。
とりあえず、媒介書類を送りますとのことでした。

あー、これ並行して募集かけれるのかな？
部屋のクリーニングも確認しないといけないので
そのときに最寄りの不動産屋に確認しようと思いました。

購入した物件の初めての内覧

いよいよ、書類だけで決めた物件の内覧ができます。
使用しているのが若い女性ということで、綺麗に使っていることを祈り
物件に向かいます。

物件はオートロックで、オートロック用のキーを使用し
扉を開ける。
（これだけでも高級感がありますね。）

物件は４階建で、その３階です。
エレベーターは無いのですが、３階くらいだとあまり気にならないですね。

部屋の前に到着。

いよいよです。

鍵を開ける。

扉を開く

そこは。。。

思った以上に綺麗です。
そして広い。
収納も多い
エアコンも2012年のかなり良いモデル。
１０万以上は余裕でするものです。

問題なしです。
とりあえずは少しだけ部屋のクリーニングは必要ですので
友人に紹介してもらった業者でお願いすることにしました。
信頼がある業者の選定を迷っていたので助かります。

あとは入居者の募集をかけるだけですね。