今後の不動産の傾向

今後予想されることとしては

人口が減る

不動産は相続税対策として増える

空き物件が増える。

価格競争が激しくなる。

さぁ、これからどうしようかな？

確定申告終わりました。

平成２６年は、平成２５年に不動産を取得した後に１月に取得税の納付書が
届いたので、２６年の経費が多かったことと、１月から４月まで空きに
なったため、今回は損失が出ました。

損失が出た分は、給与所得と損益通算できるので、
ちょっとだけ所得税が還ってきました。

平成２７年の損益予定は、今の状況が継続すると
不動産所得が出てしまいます。

私は青色申告届出書を出しているので、１０万円までは
所得を減らすことができます。

それでも若干の所得は出てしまうので、
必要な経費を計上しようと思います。

順調かな？

回ってしまえば楽チンなのは不動産投資の良いところです。

とはいえこのままで良いのか？

と言うと少し先には大規模修繕。

人口減少と建物の老朽化による空室リスク。

儲けよりも損失を出さない様にしないといけないかもしれません。

今度の休みに不動産屋に連絡しようと思います。

インターネットで調べたところ

フロアも同じ物件が360万で出ていました。

空室なのでこちらの方が優位性があります。

いくらで売れるでしょうか？

修理の請求書が届きました

先月の不動産屋から水道漏れの修理の連絡が来て
OK出して修理してもらいましたが
その後連絡がなかったので、もしかしたら
なんとかなったのかな？とか甘い考えをしていましたが
先日請求書が届きました。


内容はパッキンの交換で1.6万円
ユニットバスとキッチンの水道のパッキン交換ですが
原価的には数百円ですね。

ちょっと調べたが、高いな。結構載せてるな。
パッキン交換の相場

今度、自分で手配した方が良いかも。。。

BIG当選！！

定期購入しているBIGですが、久しぶりに 購入履歴を見てみると
いつも空欄の部分に「当たり」なる文字が。。。
ドキドキしながら確認ボタンを押すと。。。

当たりました！！

５等です。。。。
1,770円ですから、約１ヶ月分は戻って来た感じですね。
あー、ドキドキした。

入金ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

２６日なので、ネットバンクで確認したところ
不動産の入金ありました。
しかも２５日です。

なんて律儀な方なのでしょうか？

久しぶりの入金でちょっと嬉しいですね。

しかしながら、今年は赤字である。
不動産運用に当たり、空室対策が重要ということを痛感しました。

築年数が経った物件は、建物の価格が低いため
利回りが良い様に見えますが、空室時に管理費を支払う
負担割合が大きいため、実質利回りが激減してしまいます。

例えば
①３００万でマンションを購入１５％運用
管理費：２万円
年間収入：４５万
年間CF：２１万

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：１００万
管理費：１万円
年間CF：８８万円

＜空室が４ヶ月続いた場合＞
①３００万でマンションを購入１５％運用
年間収入：45万×8ヶ月/12ヶ月=30
管理費：24万
年間CF：6万
実質利回り：2.00%

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：100万×8ヶ月/12ヶ月＝66.6万
管理費：12万
年間CF：54.6万
実質利回り：2.73%

たった4ヶ月で、①と②の利回りは逆転してしまいました。
空室に対しての意識を高め今後を進めたいと思います。

住民税のお知らせ来た。

会社の方には既に住民税の連絡は来ており、前年の給与ベースの住民税の金額が出ていて
数日前に株式譲渡（プラス）と不動産所得（マイナス分）の住民税の納付書が
自宅に送られてきました。

不動産所得がマイナスだったので、会社側に情報出るのかなと思いましたが、
最終的にトータルプラスのせいか給与分以外は会社に行くことはなかったので
変な詮索されずに、良かったのかなぁと。
追加の住民税の金額は大きくないですが、これも不動産所得のマイナス分が
貢献？できているのだと思いましょう。（損していますけど）

もし、株式譲渡のプラス分がなく、不動産所得のマイナスのみの場合は
納税通知の書面から見ると還付してくれそうですね。

給与天引きで住民税を多く取って、還付処理されるなんて、
事務処理だけでちょっと無駄に見えますけどね。