融資相談を受けてきました。

ある物件が良さ気なので、銀行にアパートローンの相談を受けてきました。

３年分の収入証明（確定申告）と物件のチラシを持って
融資できるかの確認をしましたが。。。。

結果として、厳しい（お話になりません。）

その銀行は、
売却価額の７割までしか融資できない。
しかも
給与所得ー住宅ローンの返済額ー借入返済の返済額＞４００万
という基準がある様で

そうすると
年収８００万が必要になります。


フルローン可能の物件を多く見てきたので、
金融機関による審査基準の厳しさを感じました。


マイナス金利の影響で、貸出の基準が下がると
見込んでいたのでちょっとショックでした。

買っちゃえば

先週もエイブルから連絡がありました。

先月も伝えているなずなのに。。。


今の時期賃貸は動くので、状況確認を
逐一している感じです。（たぶん）


それを妻に言ったら、人気ある物件なんだね。
じゃあ、もう１室買っちゃえば。

とか。。。

気軽に言っていますが、前回の様にキャッシュで一括
するには資金が厳しいです。


低金利なので、借入で購入したいのだが。。。

個別相談行ってきました。

先日個別相談に行ってきました。

フルローンでの借り入れしたときのシミュレーションを見せてもらいましたが。。。
キャッシュフローが悪すぎますね。

１０００万と１５００万の物件ですが、
不動産所得で返済するので手取りはほぼゼロ

メリット
１.繰り上げ返済などで借入れ額を少なくできれば、手取りが増える。
２.不動産所得の損失（減価償却分）による、給与所得との損益通算
３.収益物件が確保できる。

デメリット
１.金利上昇により、毎月の持ち出しが増える可能性あり。
2.不動産所得の損失による所得減少がされるため。
3.空室時のリスクを抱えることになる。

いかに借入額を少なくして、キャッシュを増やしていくかが課題ですね。

さぁ、どうしよう。

不動産セミナー受けてきました

先日日本財託のセミナーを受けてきました。

不動産セミナーは久しぶりなのと少し大きめだったので
資料もわかりやすく他の会社との差別化がよくわかった。

結論として

東京は若者の人口増加傾向 留学生増加

により投資するなら東京でワンルームがベストという方針でした。
また管理面でも外国人を受け入れる体制が取られており、
外国語が対応できる窓口も備えているため
それが空室率を下げるのという点は良かった。

しかし仲介会社へのポイント制を取って募集を強化しているのはわかるが
それだけでは入居率９９％が達成できるかというと疑問である。
 きっと売りである入居率を上げるための家賃の下げも
調整しているとは思うので追加して確認したいと思う。

当日の個別相談は時間が無かったので
後日細かい部分の確認をしようと思う。

引っ越しの季節です。

エイブルの連絡が良く来るようになりました。

引っ越しの季節ですね。

空きの予定はありません。

と余裕に言えるのはいい傾向です。

売却はしばらく行いませんので、このまま順調に行くよ
いいですね。

100万の利益！？不動産取引相場を調べてみました。

媒介契約資料が届きました。
提示する資料がそこそこあったので
金額の訂正について 連絡しなければいけませんが
面倒だなぁ。。。

そういや、今の相場を把握しておく必要があるので
検索してみました。

マンションナビ

すごいことに、このサイトでは過去の取引価格がわかってしまいます。

それを見ると。。。昨年11月に自分が購入した金額＋100万で
取引されています。

高値？で売れるみたいですね。

取引価格で見ると、自分が購入したのが一番安いみたいです。
なんか嬉しいですね。

逆に言うと、取引事例と登記簿を見れば、いくらで入手したのか
わかっちゃいますね。

すごいなぁ。

とりあえず、入手した金額＋１００万で一括査定をすることにしました。

・・・一括の中に購入した時の不動産屋の名前が。。。。

とりあえず、外しておきますｗ

株の方は年始から下がりまくりで、こちらはマイナス100万くらい。
早く戻らんかね。

また連絡が来ましたが。。。

例の不動産屋から連絡がありました。

付近の物件に興味がある人が。。。
とのことですが、良く良く聞くと、新春セミナーを開催するので
物件を紹介したいとのことでした。

売り主いてすぐ決まれば思っての価格だったし、
こちらはすぐに売りたいわけではないし値引き交渉されると面倒という
点を伝えたところ 値引きはシャットダウンするという条件で進めることになりました。
また紹介には媒介契約を結ばなくてはいけないとのことでした。

金額は売りたい金額とのことでしたが。。。
もっと上の金額を伝えるべきだったと反省。

もし、資料が届いたら価格はちょっと上乗して
契約書を作成したいと思います。