入金ｷﾀ━━━━━━(ﾟ∀ﾟ)━━━━━━ !!!!!

２６日なので、ネットバンクで確認したところ
不動産の入金ありました。
しかも２５日です。

なんて律儀な方なのでしょうか？

久しぶりの入金でちょっと嬉しいですね。

しかしながら、今年は赤字である。
不動産運用に当たり、空室対策が重要ということを痛感しました。

築年数が経った物件は、建物の価格が低いため
利回りが良い様に見えますが、空室時に管理費を支払う
負担割合が大きいため、実質利回りが激減してしまいます。

例えば
①３００万でマンションを購入１５％運用
管理費：２万円
年間収入：４５万
年間CF：２１万

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：１００万
管理費：１万円
年間CF：８８万円

＜空室が４ヶ月続いた場合＞
①３００万でマンションを購入１５％運用
年間収入：45万×8ヶ月/12ヶ月=30
管理費：24万
年間CF：6万
実質利回り：2.00%

②２０００万でマンションを購入５％運用
年間収入：100万×8ヶ月/12ヶ月＝66.6万
管理費：12万
年間CF：54.6万
実質利回り：2.73%

たった4ヶ月で、①と②の利回りは逆転してしまいました。
空室に対しての意識を高め今後を進めたいと思います。

住民税のお知らせ来た。

会社の方には既に住民税の連絡は来ており、前年の給与ベースの住民税の金額が出ていて
数日前に株式譲渡（プラス）と不動産所得（マイナス分）の住民税の納付書が
自宅に送られてきました。

不動産所得がマイナスだったので、会社側に情報出るのかなと思いましたが、
最終的にトータルプラスのせいか給与分以外は会社に行くことはなかったので
変な詮索されずに、良かったのかなぁと。
追加の住民税の金額は大きくないですが、これも不動産所得のマイナス分が
貢献？できているのだと思いましょう。（損していますけど）

もし、株式譲渡のプラス分がなく、不動産所得のマイナスのみの場合は
納税通知の書面から見ると還付してくれそうですね。

給与天引きで住民税を多く取って、還付処理されるなんて、
事務処理だけでちょっと無駄に見えますけどね。

不動産屋からの手紙

入居完了、契約書も書いたし、しばらくは問題ないかな？

と思っていたら
不動産屋から１通の封筒が届いていた。

お礼の連絡かな？
律儀だなぁ。

封書を開けると、
その思いに反する写真とメッセージが入っていました。

シャワーの切り替えのレバー部分から水が漏れていると
入居者様から連絡がありました。
どうしたら良いでしょうか？


うーん。
こういうものは電話で連絡欲しいなぁ。

次の日、不動産屋に連絡。
おそらくパッキンか本体の交換になるとのこと
とりあえず修理依頼をお願いしました。

なかなか平常運営できないものですね。

契約書で驚きの事実が判明！！

不動産屋から賃貸借契約書が届きました。
火災保険の加入と賃貸契約書に判を押すとのことです。
火災保険は２年で借主持ち。

借主は３８歳の男性で収入は月４１万円　いいなぁ。。。。
契約前の家賃はアパートで６万円です。

今回の物件はマンション２１㎡を３.５万で出しているので、
かなり条件が良くなったと思います。

長く住んでくれれば良いですね。

契約書に目を通していると、特記事項に。。。

 本物件は本年度土砂災害警戒区域に指定予定です。

・・・・
？

えーーーーーーーーーーーーーーーーー

いつの間にやら警戒区域になってしまったらしいです。
確かにマンションの隣の崖は崩れそうでしたが、マンション自体は
それを考慮した作りになっているので問題ないと思っていましたが
契約書に書かれるとちょっと嫌な感じですね。

これから登録される警戒区域なんて購入前に判断できないよ。

やっぱり早めに売却せねば。。。

審査も無事通過！入居日は６月１日

本日、審査も無事通過し、契約完了です。

 

入居日は、６月１日ということで、大変助かります。

 

空室期間は、２月〜５月の４ヶ月

やはり、２、３月は引っ越しシーズンなので、そこを強化できなかったのが

敗因かなぁ。

 

初めての募集で、段取りもわからず、変な不動産屋の言葉を鵜呑みにして

しまった点が、悔やまれます。

 

正直募集をしていなかった様に思えます。

考えられるところは、その不動産屋はアットホーム加盟店なので、募集をかけたら

インターネットにもアップすると言っていましたが、いつまで経ってもインターネット上

には反映されませんでした。

また、媒介契約書を作成しなかったというのも、適当さがわかります。

 

それに引き換え、今回募集をかけたセンチュリー２１は、この土地の賃貸傾向や

募集をかけた物件の状況がわかっているようで、非常に話がわかる人でした。

 

きっと人柄とかもあるんでしょうね。

とにかく感謝です。

契約連絡来ました！！

本日契約の連絡が来ました。

 

今、保証会社の審査中とのことですが問題なさそうな感じだそうです。

会社員で勤務先変更により勤務先の近くの物件ということ

人柄も良さそうとのことです。

 

38歳男性。。。

 

オートロックなので女性を期待していましたが(^^;

綺麗に使って欲しいところです。

 

長く住んでくれるといいなぁ

 

審査後、入居日の連絡を頂けるそうです。

募集から10日

新しい募集先にして、１０日センチュリー２１から連絡が来ました。
契約したいという人いるとのことです。
とりあえず、他の募集はストップして欲しいとのことでしたので
かなり確定度は高いと思われます。

少し前にエイブルさんに案内したいとの連絡を受けていたので
それを含め、連絡をしました。

その後の物件の状況どうですか？
悪い物件ではないのですが、相場感からなかなか決まらず。。。
一般的な回答を頂いたので、とりあえず募集はストップでお願いしました。

仮に６月入居だとしても、今年は赤字です。
家賃が低いため、空室時が数ヶ月続くと年間の管理費、固定資産税でペイできていません。
利回りの高さも、空室率をどの程度見込むかによって、
実質的な利回りを考えなくてはいけませんね。